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Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
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No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
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O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
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Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
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Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
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Compra e Venda
O sonho da casa própria é sem dúvida alguma um dos que mais nos acompanham durante grande parte da nossa vida. Para algumas pessoas, este pode tornar-se realidade logo, para outras, demorar um pouco mais, e, infelizmente não vir a realizar-se nunca para outros. Baseado nesse anseio comum e respaldado em nossa experiência a frente desta Região, e convivendo diariamente com toda gama de problemas relacionados as atividades de compra e venda de imóveis, é que resolvemos elaborar este texo, contendo algumas dicas básicas, porém essenciais, a qualquer tipo de intermediação imobiliária.
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Desejamos a todos, que este material possa auxiliar-lhes na realização do sonho da casa própria, e que através dele possam ser tomadas atitudes preliminares que evitem aborrecimentos futuros. Nunca se deixe enganar, por folhetos ou cartões de visitas bem elaborados, exija sempre daquele que se diz Corretor de Imóveis, a sua carteira de identificação profissional, e jamais faça negócio com quem não tiver esse registro, pois ao agir de forma contrária, na verdade você estará arriscando seu dinheiro e tempo não a um Corretor, mas sim, a um CONTRAVENTOR.
A DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO IMÓVEL:
Uma análise prévia de alguns documentos pode evitar enormes aborrecimentos futuros, e não raro, uma perda de grandes valores.
Como é de conhecimento geral, existe uma infinidade de Certidões relativas aos bens imóveis, porém, a 1ª delas a que você deve ter acesso, antes de efetuar também, qualquer pagamento, é a.
A) CERTIDÃO DE ÔNUS REAIS DO REGISTRO DE IMÓVEIS.
A certidão do Registro de Imóveis é expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, e permite observar quem é o verdadeiro proprietário do imóvel, e ainda mostra se o imóvel encontra-se desembaraçado, ou seja, se não existe algo que impeça do mesmo ser vendido, como por exemplo, uma hipoteca ou penhora por ordem judicial.
Através da Certidão atualizada do Registro de Imóveis, podemos conhecer ainda, toda a vida do imóvel, desde seu primeiro registro até seu último dono.
B) CERTIDÃO NEGATIVA DE ÔNUS EXPEDIDA PELA PREFEITURA DO MUNICÍPIO.
Através desta certidão, o comprador poderá saber se o antigo proprietário pagava em dia o IPTU. Essa colocação também é muito importante, pois em caso de dívida, a prefeitura pode inscrever o débito do imóvel na dívida ativa do Município e executá-la judicialmente, fazendo com que o imóvel seja penhorado.
C) CERTIDÃO ENFITÊUTICA.
Através desta certidão, o comprador poderá saber se o imóvel é foreiro, ou seja, se incide sobre este, o pagamento de foro e laudêmio.
D) OBSERVAÇÃO IMPORTANTE: COMPRA DE APARTAMENTO
Ao realizar a compra de um apartamento, os cuidados iniciais a serem tomados, são idênticos aos já aqui mencionados, porém, deve-se tomar alguns outros mais, tais como verificar;
1.) Especificações e a convenção do condomínio.
2.) Declaração da Administração do edifício, atestando que o apartamento n.º , não se encontra em débito com o condomínio.
3.) Existência de vaga de garagem, que pode estar mencionada na Escritura ou em um documento a parte, não se esqueça de verificar, pois se não estiver mencionada em um dos 2 documentos, o apartamento não tem direito.
A DOCUMENTAÇÃO RELATIVA AO VENDEDOR DO IMÓVEL.
Após ter sido verificada toda documentação relativa ao imóvel, que foi mencionada anteriormente, demonstrando que o mesmo possui condições de ser vendido, ou seja, não está hipotecado, penhorado ou envolvido em inventário (sem ter alvará), e ter sido pago o sinal e princípio de pagamento, é chegada a hora de preparar a documentação para realizar a escritura de compra e venda.
Para realizar a escrituração do imóvel, são necessários os seguintes documentos do vendedor do imóvel.
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DOCUMENTOS PESSOAIS DE IDENTIFICAÇÃO:
1. Carteira de Identidade 2. C.P.F
3. certidão de casamento ou nascimento (solteiro)
4. Comprovante residência
B) CERTIDÕES NEGATIVAS DO VENDEDOR:
1. Cartório de Protestos.
2. Distribuidores Forenses.
3. Justiça Federal.
Assim como no caso da documentação relativa ao imóvel, as certidões negativas do vendedor, também tem importância fundamental na hora da intermediação imobiliária.
As certidões negativas do vendedor são exigências dos cartórios onde será realizada a Escritura, para demonstrar que aquele que está vendendo o imóvel pode faze-lo, ou seja, não está impedido legalmente de vende-lo, como por exemplo, se a justiça tiver determinado que seus bens fiquem inalienáveis / indisp
v.
O SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO - ARRAS
De uma forma bem simples, o sinal é popularmente conhecido, como aquele valor dado pelo comprador
"PARA GARANTIR O NEGÓCIO"
, entretanto, sua importância vai muito mais além.
Juridicamente falando, o sinal firma a presunção de acordo e torna obrigatória a conclusão do contrato, segundo o Art 419 do Novo Código Civil Brasileiro, ou seja, o sinal demonstra a real intenção das partes em concluir o negócio.
Ocorre, contudo, que nos recibos de sinal e princípio de pagamento, é comum encontrarmos a cláusula de arrependimento prevista no Artigo 420 do Novo Código Civil, determinando em resumo,
de que se o comprador se arrepender, perderá o sinal que deu, e se for o vendedor quem desistir, terá que devolver o sinal recebido em dobro.
A prática tem nos mostrado, entretanto, que esta cláusula quase sempre acaba sendo discutida na justiça, pois muitas vezes a venda não é concretizada, por acusações de ambas a parte, ou seja, o vendedor não quer devolver o sinal recebido, por que alega que o comprador desistiu do negócio, e o comprador por sua vez quer receber o sinal em dobro, por que alega ter desistido da compra por culpa do vendedor, que omitiu algum fato, ou deixou de praticar algum ato.
Por tudo isso, lembramos à você, que antes de efetuar o pagamento do Sinal, pense bem, analise a situação do imóvel e de quem está lhe vendendo, consulte pessoas e órgãos que entendam do assunto, para depois não cair em arrependimento e perder dinheiro, não se esquecendo ainda, de pedir o competente recibo de sinal descriminado, que poderá vir a ser sua garantia em caso de litígio judicial.
DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
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A promessa de compra e venda é um dos vários tipos de contratos existentes no mundo jurídico, onde especificadamente, alguém se obriga a vender um determinado imóvel a uma outra pessoa, que por sua vez, se obriga a comprá-lo.
Na promessa de compra e venda, fica acordado entre as partes, todas as condições da venda, como por exemplo, valor do imóvel, valor de sinal, saldo restante, e a data em que será efetuada a Escritura definitiva.
A maior finalidade da promessa de compra e venda, é que por ser justamente um contrato, com testemunhas, pode ser levada a justiça, caso uma das partes não cumpra o que foi acordado.
Na verdade, a promessa de compra e venda é mais uma segurança para quem está comprando, por isso, muitas vezes a intermediação imobiliária se inicia não só com o recibo de sinal e principio de pagamento, mas sim, em uma promessa de compra e venda com recibo de sinal, tudo em um só documento.
Por último, vale lembrar que a promessa de compra e venda não transmite a propriedade do imóvel juridicamente falando, ou seja, ela produz efeitos entre as partes, porém, para os órgãos públicos, somente a escritura definitiva devidamente registrada no Registro Geral de Imóveis, transmite a propriedade.
DA ESCRITURA DEFINITIVA.
A escritura pública, também conhecida como escritura definitiva, é o documento mais importante em uma transação imobiliária.
Somente a escritura pública, poderá ser levada ao Registro Geral de Imóveis, afim de se transmitir realmente a propriedade, ou seja, passar o imóvel junto aos órgãos públicos, para o nome de quem comprou o mesmo. A escritura de compra e venda é um documento de fé pública.
A escritura pública é realizada entre as partes, ou lavrada como se diz, no cartório de notas, frente a um tabelião, e com exigência do comparecimento das partes, vendedor e comprador, permitindo a Lei, entretanto, que em alguns casos excepcionais, as partes se façam representar por procuradores, porém, a regra absoluta é a presença das partes.
A escritura pública, não está obrigada à localização do imóvel, ou seja, ela pode ser realizada em um cartório de preferência das partes, em local diverso daquele onde está situado o imóvel.
A escritura pública, segundo a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015), deve conter alguns requisitos essenciais, como, por exemplo, data e lugar de sua realização, reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes, declaração de ter sido lido as partes presentes, e outros mais que são de conhecimento do tabelião.
Por último, gostaríamos de lembrar ainda sobre a escritura pública, que lamentavelmente, algumas pessoas acham que por estar de posse da Escritura e ser esta um documento público, já tem direito absoluto sobre o imóvel, ao passo que isso não é verdade.
A escritura pública, só atinge seus efeitos, quando é levada para ser registrada no Registro Geral de Imóveis.
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Cartórios